密政发〔2021〕13号

各镇人民政府，各相关单位：

《密云区关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）》已经区政府第105次常务会审议通过，现予印发，请认真贯彻落实。

北京市密云区人民政府

2021年4月29日

（此件公开发布）

密云区关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理办法（试行）

第一章  总  则

第一条为落实户有所居，加强农村宅基地及房屋建设管理，推进乡村振兴战略实施，根据《北京市人民政府关于落实户有所居加强农村宅基地及房屋建设管理的指导意见》（京政发〔2020〕15号）、《北京市农业农村局、北京市规划和自然资源委员会、北京市住房和城乡建设委员会关于进一步加强和规范农村宅基地及建房审批管理的通知》（京政农函〔2020〕59号）、《北京市禁止违法建设若干规定》（北京市人民政府第295号令）有关要求，结合密云区实际，制定本办法。            

第二条本管理办法适用于密云区农村村民宅基地及利用宅基地新建、改建、扩建及翻建房屋的申请、审批和建设管理等相关工作。宅基地外的建设审批及违法处置不在本办法范畴。

第三条 凡在本区域范围内农村村民申请使用宅基地及建房均须遵守本办法。

第二章  规划引领管控

第四条村庄规划是宅基地及房屋建设管理的主要依据；村庄规划应当对村民住宅建设布局、建筑风貌、房屋间距、层数和高度以及基底面积和高度等作出规范。

第五条村民建房必须符合村庄规划和用地管控，并按程序申报，获得批准后方可建设。

第三章  分类落实户有所居

第六条 将符合有关保障房申请条件的村民纳入保障房体系。已享受保障房的村民，没有宅基地的不得再申请、批准宅基地；已有宅基地再申请保障房的村民，应按有关要求处置地上房屋并退出原有宅基地，不退出的不得申请保障房。

第七条各村集体经济组织及其成员盘活合法、合理的闲置宅基地，优先考虑解决本村村民户有所居宅基地审批需求。

第八条对具备条件且村民有积极性的村，区规自分局、区农业农村局、镇政府等有关部门可统一规划，鼓励和引导镇村通过集中建设村民公寓、村民住宅小区等方式，引导村民集中居住，集约节约利用土地，实现户有所居。实现集中居住的，区规自分局依法办理用地手续，镇村两级按村庄规划用地要求处置地上房屋并退出原有宅基地，并根据村民公寓和村民住宅小区的建设方式，妥善处理好房屋与村民的财产权利关系。

第九条对已依法、合理取得宅基地的村民，引导其在符合村庄规划的前提下，经镇政府审批，通过在原有宅基地上建2层、增加基底面积（总基底面积不得超过宅基地面积的75%）等方式增加建筑面积，缓解住房紧张，实现户有所居。

第十条对无法通过上述四种途径落实村民户有所居的，可通过合理安排建设用地指标、村庄整治、废旧宅基地腾退等多种方式提供宅基地空间，缓解村民住房紧张问题，并严格按照申请条件进行审批。

第四章  部门职责

第十一条区农业农村局负责本区农村宅基地改革和管理工作，指导宅基地分配、使用、流转、闲置宅基地及闲置住宅盘活利用以及责令退还村民建房非法占用的土地等。

第十二条区规自分局负责指导村庄规划编制及宅基地合理布局、宅基地建房审核报批、房地一体确权登记颁证、标准建筑图集编制发放以及违法建设认定等；在国土空间规划和村庄规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，满足合理的宅基地用地需求，依法办理农用地转用审批手续。

第十三条区住建委负责宅基地上房屋建设的指导和技术服务，将符合保障房申请条件的村民纳入保障房体系等。

第十四条镇政府对本辖区内宅基地及房屋建设管理工作负主责。具体负责以下工作：

（一）村庄规划编制；

（二）宅基地用地统筹、安排；

（三）宅基地及建房审批；

（四）建房施工全过程的安全及建设监管、指导和服务；

（五）违法违规建房的动态巡查、制止和查处。开展宅基地及建房动态巡查，及时发现和处置各类违法违规行为；

（六）建立村民建房规划设计师指导制度。各镇聘请规划设计师，指导村民建房规划、设计、风貌管控等;

（七）鼓励并引导村集体和村民盘活利用闲置宅基地和闲置房屋；

（八）建立宅基地及建房联审联办制度；

（九）政策解答，接待群众上访和矛盾调处；

（十）宅基地及建房其他未尽事宜。

第十五条村委会要依法完善宅基地村民自治管理程序，强化村规民约的监督约束作用，具体负责本村宅基地及建房的申请核实、施工管理、宅基地用地调整、超占面积处置、退出处置、纠纷调解以及宅基地违法用地、违法建设的劝阻和报告等；配合村集体经济组织开展闲置宅基地和闲置住宅盘活利用等工作。村集体经济组织负责配合村委会做好集体经济组织成员资格认定等工作，对本村以外的个人或单位使用本集体宅基地的，由村集体经济组织收取相关费用。

第五章  宅基地申请、审批

第十六条宅基地申请条件。宅基地申请主体应当是具有本集体经济组织成员资格或符合有关政策规定的村民。符合下列情形之一且未将原住宅出卖、出租、赠与或改作生产经营用途的，可申请宅基地：

（一）本户内有两个(含)以上子女，除一名和父母共同居住的子女外，其他子女达到法定结婚年龄、无房分居且现有宅基地按照规定用地标准无法分户扩建的；

（二）因地质灾害搬迁、新村建设等按照统一规划批准使用宅基地的；

（三）经村委会同意，确因交通不便、饮水困难、影响居住安全等原因申请村内易地搬迁的；

（四）国家工程等公益性建设占用原宅基地未进行住房安置的；

（五）其他符合法律法规规定的情形。

第十七条 宅基地申请、审批程序

（一）村民申请

依据村庄规划村内有供地空间且符合规定的宅基地申请条件的农村村民，应当持下列材料以户为单位向村委会提出申请：

1.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

2.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》（附件1）；

3.《农村宅基地及建房使用承诺书》（附件2）；

4.法律、法规规定应提交的其他材料。

（二）村委会审核

1.核实审议。村委会接到村民申请后，要及时核实情况并召开村民会议或村民代表会议进行审议。

2.公开公示。审议通过后，要及时将申请宅基地村民的共同居住家庭成员人数、申请理由、拟用地位置和面积、拟用地建房是否符合村庄规划等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改宅基地分配方案，对修改后的分配方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

4.上报镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在镇政府。

村委会在受理村民宅基地申请前，与镇政府沟通村庄规划及用途管制要求。如不具备批准宅基地条件，要向申请人做好解释工作；具备批准宅基地条件的，当申请人数多于供地指标时，按照申请人实际情况、备案先后等因素制定分配方案，召开村民代表大会或村民小组会讨论后按上述程序办理。

（三）镇政府审批

1.到场核实。镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符合申请条件、拟用地是否符合村庄规划和用途管制要求等。

2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》（附件3）中签署意见，一式五份，申请人一份，由镇政府、村委会各存档一份，报区农业农村局 、区规自分局备案各一份。各镇工作人员要将《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中面积、四至、高度、层数以及基底高度等详细信息填写完整。

3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅基地批准书》（附件4）并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》（附件5）并加盖骑缝章。要由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由镇政府留存。

宅基地审批文书有效期2年（自镇政府盖章生效日期起算），超过2年宅基地使用人未建房的，该审批文书自动作废，村委会收回宅基地使用权，并报镇政府做核销处理。

4.到场钉桩放线。批准用地后，镇政府要会同村委会到现场实地钉桩放线，丈量批放宅基地，确定新建房屋的位置和基底高度。

第六章  村民建房申请、审批

第十八条 村民建房申请、审批程序

（一）村民申请

依法、合理取得宅基地的村民申请在宅基地上新建、改建、扩建、翻建房屋（包括住房和附属用房），应当征询相邻土地使用权人意见(四邻意见不一致的由村委会会议形成是否同意其建房的决议)，并持下列材料向村委会提出申请：

1.依法取得的宅基地批准文件（权属证书）或由村委会出具的权属证明材料；

2.申请人户口簿、身份证及家庭成员的有效身份证件复印件；

3.《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》；

4.《农村宅基地及建房使用承诺书》；

5.选定的通用标准图集中相应户型图或满足基本质量标准且具有基本结构设计的施工图;

6.法律、法规规定应提交的其他材料。

（二）村委会审核

1.核实审议。村委会接到申请后，要及时入户核实情况并召开村委会会议进行审议，其中，相邻土地使用权人意见不一致的，由村委会会议形成是否同意其建房的决议，并在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》上相应位置注明。

2.公开公示。审议通过后，要及时将申请建房村民的家庭成员人数、建房位置、宅基地和房屋占地面积及建设方案等情况在本村张榜公示，征询本村村民意见，公示期不少于7天。

3.签署意见。张榜公示期间，村民对公示有异议的，由村委会进行调查，经调查异议成立的，撤销或修改建房方案，对修改后的建房方案需再次予以公示；村民对公示无异议或经调查异议不成立的，村委会应当在《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》中签署意见。

4.上报镇政府。村委会要及时将签署意见的《农村宅基地和建房（规划许可）申请表》及其他申请材料报送所在镇政府。

（三）镇政府审批

1.到场核实。镇政府要会同村委会实地审查申请人是否符合条件、现有宅基地及房屋情况、是否征询四邻意见等，现场确定建房位置和基底高度。

2.签署意见。根据到场核实情况并严格依据村庄规划及有关规定，在《农村宅基地和建房（规划许可）审批表》中签署意见，一式两份，由镇政府、村委会各存档一份。

3.制作并发放审批文书。对符合审批条件的，制作《农村宅基地建房批准书》（附件6）并加盖骑缝章；对不符合审批条件的，制作《农村宅基地和建房不予批准通知书》（附件5）并加盖骑缝章。要由村委会将审批结果张榜公示后，及时将审批文书发放给村民，审批文书存根由镇政府留存。各镇工作人员必须将《农村宅基地建房批准书》中面积、四至、高度、层数以及基底高度等相关信息填写完整。

《农村宅基地建房批准书》有效期为2年，以批准书上填写的有效期为准，到期未进行房屋建设的视为自动放弃，需重新取得《农村宅基地建房批准书》方可建设；超期仍建设房屋的，由各镇政府依据相关法律法规予以处置。

（四）镇政府验收

1.到场验收。在村民建房过程中，镇政府要组织相关人员到场核查，并留存核查记录及影视资料。村民经批准建房完工后，镇政府要组织村委会、村民、设计（如采用通用图集则只需填写序列号）、施工等各方人员到现场进行验收，实地检查村民是否按照批准的房屋位置、高度、层数、面积、四至、基底高度等要求，是否按照批准和规划要求建设房屋等情况。

2.制作并发放验收文书。镇政府依据验收情况，填写《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》（附件7），一式三份，一份发放给村民，另外两份分别由镇政府、村委会存档。

对未按批准要求建设，存在多占、超建等情况，镇政府按违法建设进行处理，处理后符合要求的，再发放验收文书。

公安机关应按照《北京市门楼牌管理办法》(市政府令第254号)规定，根据《农村宅基地建房批准书》及《农村宅基地和建房（规划许可）验收合格意见》受理编制门牌，并为不动产登记部门出具《北京市门楼牌编号证明信》。

经合法审批建设、符合建设要求且通过验收的，村民可持《农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表》及其他规定的材料，依据有关规定向区规划自然资源部门申请办理确权登记手续。

第七章  加强宅基地及建房规范管理

第十九条审批及建房要严格按照村庄规划对房屋间距、层数、高度和基底面积等规范的标准执行；村庄规划尚未编制完成或虽已编制完成但对上述相关标准未作出规范的，由镇政府按照实际情况报区政府审批后确定。

涉及文物保护范围及其他各类建设控制地带、传统村落的宅基地及建房审批，还应按照《中华人民共和国文物保护法》和生态保护红线、传统村落规划等有关规定，报有关部门审批。

第二十条新批宅基地用地标准最多不得超过167平方米（0.25亩）。村民建房基底面积占宅基地面积不得超过75%；房屋层数不超过2层（含2层）；房屋檐口高度(以房屋基底上平面起计算)不得超过7.2米，屋脊高度(以房屋基底上平面起计算)不得超过8米。

第二十一条房屋四至(含滴水)垂直下落投影、台阶均应控制在自家宅基地范围内，不得影响他人房屋安全。

第二十二条村民一户只能拥有一处宅基地。村民一户只能新建、改建、扩建或者翻建一处住宅。村民通过购买、赠与、继承等渠道取得的不符合一户一宅规定的住宅，不得申请改建、扩建或者翻建。

原有宅基地未达到本区规定标准面积或本家庭内部达到分户条件的，应当先按照相关规定办理宅基地审批手续后方可申请建房。禁止未批先建和超面积、超高度建房。对按照统一规划批准易地建设住宅或集中居住的，应严格按照“建新拆旧”的要求，在新房竣工后3个月内自行拆除原宅基地上的建筑物、构筑物和其他附着物，并将原宅基地退还村集体，对腾退的宅基地需要填写《农村宅基地及房屋自愿腾退申请表》（附件10）。

第二十三条 村民建房应当方便生产生活，不得超出批准的宅基地范围，不得妨碍消防、救护等应急通行，不得妨碍他人通行、排水，不得侵占公共道路、破坏或影响公共设施。

第二十四条 加强村民建房风貌管控。严格落实村庄规划，加强建筑设计管控，村庄内建筑风貌应相互协调，既避免千村一面，也避免杂乱无章；房屋建设应保留乡村符号和本土特色，与周围环境相协调，形成相对统一的建筑风貌。因地制宜，打造错落有致、色谱协调的美丽乡村。鼓励引导村民选用有关部门无偿提供的通用标准图集进行建设，也可委托设计单位、施工单位、国家注册专业人员进行设计。

第二十五条切实加强施工管理和服务。加强宅基地及建房全程监管。对新批宅基地及建房，镇政府至少要做到申请审查到场、批准后放线钉桩到场、建成后验收到场“三到场”要求，填写到场核查资料，并存入该户宅基地及建房档案；村委会除对新批宅基地及建房施行全程监管外，至少做到申请审查到场、批准后放线钉桩到场、地基完成到场、主体完成到场、建成后验收到场“五到场”要求，填写到场核查资料，发现问题及时制止、及时劝改，并报镇政府，由镇政府及时处置违法建设。

村民建房要严格按照建房批复进行，可自行施工，也可选择施工单位、国家注册专业人员及其组织的施工队伍或者经住房城乡建设部门培训合格的建筑工匠承接施工并签订施工协议。村民建房委托施工单位施工的须与施工单位签订委托施工协议，并交由村委会备案。施工过程中，要遵守国家和本市建筑安全、消防安全、环境保护、抗震设防和绿色发展等有关要求，便于消防取水和消防车辆通行，形成施工记录。村民对建设房屋的质量安全负总责，承担建设主体责任；村民房屋的设计、施工、材料供应单位或个人分别承担相应的建设工程质量和安全责任。镇政府和村委会要加强施工全过程监管和服务，严防超占、超建现象发生，督促落实抗震设防和绿色发展等措施。村委会发现问题立即制止、劝改，并报镇政府，由镇政府及时处置违法建设。

第二十六条 依法加强建房后续管理。房屋建成后，镇政府要组织相关人员到现场对房屋位置、面积、层数、高度以及抗震设防和绿色发展措施落实情况等进行验收。

镇、村对管理过程中形成的文书、照片、影音等资料应及时归档，实行“一户一档”管理并建立台账，并按有关档案管理要求，定期移交区档案馆妥善保存。宅基地及房屋档案事关村民切身利益，对因工作失职、故意损坏、私自修改等原因造成档案丢失、篡改等，严肃追究相关责任。

镇政府要及时汇总村民宅基地审批、腾退结果，填写《农村宅基地审批、腾退结果备案表》（附件8），按季度分别报送区农业农村局、区规自分局备案。同时每半年对村民建房验收结果进行汇总，填写《农村宅基地建房验收结果统计表》（附件9），于每年6月底和12月底前报送区住建委。涉及保障房的，镇政府与区住建委要及时互通信息。

第八章  加强监管，依法处置各类违法建设

第二十七条建立村级巡查劝阻报告、镇政府依法处置违法建设制度。镇村建立违法巡查制度，及时发现、劝阻、报告、处置新增违法建设；对村民存在原有宅基地超出四至范围占用集体土地或未经审批占用集体土地建设住宅等违法用地和违法建设等情况，未进行整改或者未承诺结合翻建房屋进行整改的，村民委员会不得受理其建房申请。

第二十八条严肃处理各类违法建设。村民使用宅基地建设住宅应当履行规划许可手续；特定时期未经批准使用宅基地进行村民住宅建设，符合村庄规划的，镇政府责令其依法补办审批手续；不符合村庄规划的，责令限期拆除，逾期不拆除的，镇政府依法实施强制拆除；有租金收入的，没收租金收入，并处租金收入一倍的罚款。租金收入依据租赁合同、租金收据等确定;租金收入无法确定或者违法建设当事人提供的租金标准明显低于周边同类型房屋租金价格的，镇政府应当委托专业评估机构参照委托时周边同类型房屋租赁市场价格进行评估确定。

第九章  稳慎处理历史问题

第二十九条稳慎处理因历史原因超标准占用宅基地等问题。对于1982年以前划定的或因转让及房屋继承、赠与等原因形成的超出现行规定面积标准占用的宅基地，超占面积达到现行规定标准且户内具备分户条件的，允许其家庭内部分户后优先使用，但应严格履行宅基地审批手续；超占面积未达到现行规定标准或户内不具备分户条件的，仍由其继续使用，并按照村庄规划或待转让及房屋继承、赠与时逐步调整。对于村民非法占用农用地建房等历史遗留问题，要依法逐步进行整治。1982年以前划定的宅基地，可按每户最高不超过0.4亩的标准从宽认定，超过部分按照村庄规划逐步调整，建房基底面积不得超过0.3亩。

第三十条 积极探索建立有偿退出和转让机制。各镇积极探索通过多种方式鼓励进城落户及因继承、赠与或购买房屋形成“一户多宅”的村民，自愿有偿退出闲置宅基地，具体房屋补偿标准由本集体经济组织成员民主决策确定。鼓励和引导村民在征得村集体经济组织同意的前提下，向本集体经济组织内部符合宅基地申请条件的村民转让宅基地，区经管站要通过制定规范合同文本等方式，规范引导转让行为，转让合同生效后应及时办理宅基地使用权变更手续。严禁城镇居民到农村购买宅基地和宅基地上房屋。严格执行国家和本市户籍政策，除法律法规规定情形外，严禁城镇居民户籍向农村迁移，严格管理农村间的户籍异地迁移。

第十章  加强闲置宅基地和闲置住宅盘活利用管理

第三十一条依法规范闲置宅基地和闲置住宅盘活利用。在落实户有所居、保障本村村民户有所居需求的前提下，村集体经济组织及其成员可依法通过盘活利用闲置宅基地和闲置住宅发展乡村旅游、餐饮民宿和文化体验等产业。盘活利用的闲置住宅应当是在合法宅基地上已经闲置且预期继续闲置2年以上的住宅，原则上应以现有集体建设用地(宅基地)使用权证及规划自然资源、住房城乡建设部门或镇政府核发的住宅建设手续作为权利证明依据，没有依据的可由村委会出具证明。在确保村民合法权益的前提下，要兼顾集体与个人利益，规范引导村集体经济组织及其成员通过自营、合作、出租等方式盘活利用。出租用于居住或经营的，要严格遵守国家和本市有关规定，履行出租登记手续，租赁合同期限不得超过20年，严禁出租不符合条件的房屋，严禁违法群租。

区经管站负责制定盘活利用规范合同文本，各村集体经济组织按照合同规范文本填写，并交镇政府批准，区经管站、区农业农村局备案。

第三十二条 充分发挥村集体的组织引导作用。鼓励和支持村集体通过自营、合作或统一组织对外出租等方式开展经营；对成员经村集体同意后开展经营的，村集体要切实加强管理。村集体可通过统一组织、提供公共设施和服务等方式，获取合理的经营收益和管理费用，并严格纳入集体资产进行管理、分配和使用。在尊重村民意愿并符合规划的前提下，鼓励村集体积极稳妥开展闲置宅基地整治，整治出的土地优先用于满足农民新增宅基地需求、村庄建设和产业发展。闲置宅基地盘活利用产生的土地增值收益应惠及集体经济组织全体成员，村民易地搬迁节省出的宅基地指标应优先用于村集体发展产业。

第三十三条盘活利用闲置宅基地和闲置住宅，要严格按照村庄规划和村庄建筑风貌管控要求进行。地质灾害易发区等存在安全隐患的村庄以及已列入搬迁计划、拟拆迁腾退和已纳入城市开发边界内的村庄不得开展盘活利用工作。享受过政策性搬迁的旧村址，要严格执行调整后的规划，已经调整为非集体建设用地的，必须复垦复绿；仍规划为集体建设用地的，在消除安全隐患前不得开展盘活利用工作。严禁社会资本利用宅基地建设别墅大院和私人会馆，严禁借租赁、盘活利用之名违法违规圈占、买卖或变相买卖宅基地。

第三十四条切实加强安全监管。盘活利用的闲置住宅应当符合本市抗震设防和绿色发展要求。开展经营活动过程中要严防火灾，存在消防安全隐患的，必须依据相关标准进行整改。村委会和村集体经济组织要加强安全监管，杜绝治安、消防、卫生等安全隐患。

第十一章  加强组织保障

第三十五条全面加强党建引领。各级党组织要加强对党员、公职人员、村干部的监督管理，带动广大群众严格遵守国家和本市宅基地及房屋建设管理相关规定。严禁党员、公职人员、村干部违法违规占用土地或超占、多占宅基地建房。对违法违规建房的当事人以及相关责任人，坚决依法依规依纪严肃查处；对触犯刑法、构成犯罪的，要依法追究刑事责任。

第三十六条建立健全管理机制。加快建立区级主导、镇级主责、村级主体的宅基地及房屋建设管理体制机制，各级各部门要依法履行职责，加强监督管理。加快建立宅基地统计调查制度，组织开展宅基地和农房利用现状调查，全面摸清宅基地规模、布局和利用情况。逐步建立宅基地及房屋建设基础数据和管理信息系统，推进宅基地及房屋建设规范化、信息化管理。

第十二章附则

第三十七条 申请人对所提交的申请材料承担法律责任，如有弄虚作假，由申请人承担法律责任；镇村有关工作人员对申请材料的审核，审批材料的真实、准确、完整，建房监管，违法处置等负全责，如有徇私舞弊现象，由相关部门进行纪律处分，涉及违法的移交司法机关。

第三十八条 各镇政府要参照本办法制定本镇的实施办法或细则。

第三十九条 本办法由区农业农村局会同相关部门负责解释。

第四十条 本办法自印发之日起施行。

附件：1农村宅基地和建房（规划许可）申请表.doc

2.农村宅基地及建房使用承诺书.doc

3.农村宅基地和建房（规划许可）审批表.doc

4.农村宅基地批准书.doc

5.农村宅基地和建房不予批准通知书.doc

6.农村宅基地建房批准书.doc

7.农村宅基地和建房（规划许可）验收意见表.doc

8.农村宅基地审批、腾退结果备案表.doc

9.农村宅基地建房验收结果统计表.doc

10.农村宅基地及房屋自愿腾退申请表.doc