密政办字〔2008〕51号

各乡镇人民政府，地区、街道办事处，县政府各委、办、局，各县属机构：

经县政府同意，现将《密云县住宅物业项目突发撤管应急预案》印发给你们，请结合工作实际，认真贯彻执行。

二○○八年七月三十日

密云县住宅物业项目突发撤管应急预案

1．总则

1.1 编制目的

应对住宅物业项目突发撤管或出现严重侵害业主公共权益事件，建立健全物业管理应急保障和运行机制，规范应急保障程序，迅速、有序、高效地实施应急管理，减少物业项目出现管理真空状态时业主的损失，维护社区稳定。

1.2 编制依据

依据国务院《物业管理条例》（国务院令第379号）、北京市建委《关于住宅物业项目交接有关问题的指导意见》（京建物〔2006〕23号）、《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》（密政发〔2007〕30号）及有关规定，制定本预案。

1.3 适用范围

凡在密云县域内发生物业服务企业突然撤管住宅项目事件或出现严重侵害业主公共权益事件达到启动条件的，适用本预案。

1.4 工作原则

1.4.1 以人为本，最大程度地保护人民群众的公共权益，维护社区稳定。

1.4.2 政府统一领导，县建委、街道办或乡镇人民政府、居委会或村委会等部门密切配合，分工协作，各司其职，各尽其责。

2.启动条件

出现下列任何一种情况，启动本预案。

2.1 住宅物业项目物业服务合同期限未满，物业管理企业擅自提前撤管的；　　

2.2 房地产开发单位或业主委员会未能在规定期限内依法完成选聘新的物业服务企业的；

2.3 无物业管理资质企业管理或未实施物业管理的住宅物业项目，确实需要紧急救助的。

3. 组织体系及职责

3.1 县建委成立住宅物业项目救助应急指挥部。建委主任任总指挥，主管物业管理工作的副主任任副总指挥。成员单位由县建委、信访办、市政管委、城管大队、公安局、财政局、审计局、监察局、街道办和乡镇人民政府等相关部门组成。

3.2 指挥部职责：组织各成员单位和相关项目属地管理部门制定紧急救助方案；组织物业服务企业对需要紧急救助的住宅物业项目临时代管；指导选聘新的物业服务企业。

3.3 应急指挥部下设办公室，应急办公室设在县小区办，负责应急救助具体工作，主管物业管理工作的副主任兼任办公室主任。（应急办公室电话：69043615）

4. 应急准备

4.1 应急资金准备

4.1.1 县财政每年安排物业管理应急准备金50万元，专项用于物业项目出现物业管理真空时应急物业服务企业临时代管服务过程中的劳务补贴，如本年度未使用年终核销。

4.1.2 房地产开发企业未能在规定期限内依法完成选聘新的物业服务企业的费用由房地产开发单位承担。

4.2 应急企业准备

4.2.1 县建委根据我县物业服务企业情况，建立物业服务应急救助企业储备库，签订救助协议。

4.2.2 住宅物业项目突发撤管或出现严重侵害业主公共权益事件时，指挥部可直接调用物业服务应急救助企业储备库中的企业临时代管物业项目，物业企业临时代管期限一般为三个月。

4.3 宣传、培训和演习

4.3.1 利用各种媒体宣传物业管理知识和有关法律法规，增强物业服务企业的服务意识，避免发生突然撤管现象。

4.3.2 每年组织1次预案处置人员的培训，并根据物业管理矛盾发生特点，组织１次应急演习，以检验和提高应急准备、指挥和响应能力。

5. 预警预报与信息管理

5.1 预警预报

5.1.1 根据信访信息，应急办公室通过对物业项目服务企业的服务能力分析，及时做出预警预报。

5.1.2 根据预警，应急办公室应做好应急方案准备或采取应急措施。

5.2 信息共享

应急办公室根据掌握的可能发生撤管物业项目以及相关物业服务企业的信息及时与街道办、社区居委会进行沟通。

5.3信息管理

5.3.1 信息报告时间：对于县内突发撤管的物业项目，县建委应在第一时间了解掌握情况，8小时内向县政府报告情况，24小时内向市建委报告。

5.3.2 信息报告内容：包括撤管项目、撤管企业、撤管发生的时间，已采取的应急措施等。

6．应急响应

按照属地管理的原则，物业项目撤管发生后，县住宅物业项目救助应急指挥部组织启动应急预案，做好居民生活安排以及报告工作，最大程度维护社区稳定。

6.1 响应

撤管事件发生时，视情况启动本预案。

6.2 启动程序

6.2.1 居委会应建立有效的报警制度和响应系统，当小区发生物业服务企业突然撤管时，应及时向县住宅物业项目救助应急办公室报告，并通报以下信息：

（1）已发生撤管的物业服务企业名称和项目地址；

（2）通报人的姓名和电话号码；

（3）物业服务企业撤管的时间；

（4）对小区生产生活的影响；

（5）居委会采取的措施等。

6.2.2 县住宅物业项目救助应急办公室接到物业服务企业突然撤管报警后，立即向指挥部领导报告，同时协调小区原开发建设单位先行对小区提供保洁、保安等服务。

6.2.3 县住宅物业项目救助应急办公室牵头，居委会组织业主代表、小区原开发建设单位召开协调会，商讨小区应急管理模式。视具体情况可采用业主自治、开发建设单位暂行管理、物业服务企业管理的模式，根据确定的管理模式进行管理服务。

6.2.4 对已无开发建设单位的小区，根据实际情况由应急指挥部向县政府提出启动响应的建议，由县政府决定进入响应程序。

6.3 应急响应

县住宅物业项目救助应急指挥部接到县政府同意启动预案批复后，应急办公室立即组织成员单位和相关项目属地政府管理部门制定紧急救助方案；按方案的要求组织物业服务企业对需要紧急救助的住宅物业项目临时代管，提供保洁、保安等服务；指导选聘新的物业服务企业。

6.4 响应的终止

物业项目稳定后，由县建委、街道办共同指导，社区居委会组织业主代表或业委会依法选聘物业服务企业，监督新老物业服务企业的交接，新物业企业接管后，县政府决定终止响应。

6.5 信息发布

6.5.1 住宅物业项目救助应急办公室是发布县域内住宅物业项目突发撤管唯一指定部门。

6.5.2 信息发布坚持实事求是、及时准确的原则。要在第一时间向社会发布简要信息，并根据发展情况做好后续信息发布工作。

6.5.3 信息发布内容主要包括：撤管的基本情况、物业管理动态、物业管理模式、下一步安排、需要说明的问题。

7．预案管理与更新

本预案由应急办公室负责管理与更新。

8．预案生效时间

本预案自印发之日起生效。