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按：根据《中华人民共和国各级人民代表大会常务委员会监督法》第十四条“常务委员会听取的专项工作报告及审议意见，人民政府、人民法院或者人民检察院对审议意见研究处理情况或者执行决议情况的报告，向本级人民代表大会代表通报并向社会公布”的规定，现将密云县第十四届人大常委会第五次会议听取和审议《密云县物业管理工作情况的报告》及常委会会议审议意见，县人民政府对审议意见研究处理情况的报告向社会予以公告。
密云县人民政府关于物业管理工作的报告
尊敬的主任、各位副主任、各位常委：
现在，我代表密云县人民政府向县人大常委会报告我县贯彻执行国务院《物业管理条例》情况和目前我县的物业管理工作进展情况，请予审议。
一、 我县物业管理概况
密云县的物业管理是随着住房制度改革的不断深化和城市建设的快速发展，逐渐形成的一个新兴行业。截止到2007年7月，我县新城地区共有 目前，我县从事物业管理的企业有42家，其中具有二级物业管理资质的物业公司1家，具有三级物业管理资质的物业公司36家，没有办理物业管理资质的物业单位5家（原房地局划转建委的4个小区管理处和房管所）。从业人员已达1700余人。物业管理领域也从单一的住宅物业管理延伸到对工业园区、机关、写字楼等非住宅物业的管理。物业管理已发展成为以房地产业为依托，涉及房屋及相关设施设备维修、环境保洁、绿化养护、秩序维护等众多服务内容，与广大人民群众生活、工作息息相关的新兴行业。
物业管理在我县虽然起步较晚，但对于改善居住环境、促进社区建设、完善服务等方面起到一定的积极作用。主要表现在：
第一，一些初具规模，管理较为规范的物业管理企业，在改善密云新城环境，提升城市形象，优化城市的投资和居住环境等方面，特别是在“创建全国卫生城市”和“创建国家级生态县”工作中，发挥了积极作用。
第二，大多数物业管理企业维护了物业管理区域的环境和社会安定，保证了最基本的住用安全。
第三，锻炼了队伍。全县至今有4家物业管理公司管理的5个住宅项目获得了“市优”和“金牌小区”称号。为推进传统物业管理体制改革，提高城市管理水平积累了宝贵经验。
二、物业管理存在的主要问题
密云县物业管理市场总体上稳定。但由于是刚刚起步，仍存在着诸多问题，并且一些矛盾十分突出。特别是2003年国务院物业管理条例出台后，本市的实施意见始终未出台，而且当时密云正处于大规模建设和改造阶段。各级领导和大多数市民对城市管理的认识还不到位，重建轻管问题突出。随着新城建设初具规模，管理落后于建设的问题开始显现，且差距日见明显。做为城市管理重要内容之一的物业管理的矛盾，首当其冲地突显出来。目前，居住小区物业管理存在的矛盾和纠纷，不单单是物业管理、服务问题，从中也折射出城市管理体制改革、法制建设、居民素质以至社会收益分配等许多深层次的社会矛盾。其直观的表现是：
（一）开发建设遗留问题“多”
一是配套设施不按期交用，甚至甩项不建；二是房屋建筑和附属设备出现质量问题，保修期内不及时保修，承诺不兑现；三是开发建设单位不依法通过招投标选聘物业管理企业，前期物业管理不规范；四是开发建设单位与物业管理企业的主体责任不明确；五是开发、物业建管不分，老子置地儿子种，置好置赖都得种。工程完工，开发企业撤出后，问题都甩给了物业管理企业，从而造成了物业管理企业与业主的诸多纠纷。此外，一些物业管理企业为了承接物业管理项目，不遵守有关规定，降低承接标准接管物业，也为日后的管理工作埋下隐患。
（二）房地产销售市场管理“乱”
一是销售乱。建设部与本市早在1994年至1995年就制定了商品房销售管理办法。但本县商品房销售市场长期处于无人监管状态。2005年8月房管职能并入建委后，县建委于2006年初对商品房销售市场进行了首次执法检查。检查发现，截止2006年6月，本县多年来上百个销售项目，仅有6个办理了商品房预售许可。二是权属乱。有的未经峻工验收就取得大产权。有的没有取得大产权而个人却取得房产证。房管职能并入建委后，县建委清理了权属工作。现在两大问题突出：一个是有100余万平方米住宅未经竣工验收即投入使用。第二个是有数千户居民购房后无法取得产权证。三是专项维修基金收缴归集乱。本县目前有住宅近700万平方米。专项维修基金收缴归集是从1991年房改开始的。初步测算应归集的专项维修基金应在2亿元左右，但房屋职能并入建委后，小区办收到的专项维修基金仅2400万元。其余部分有的在产权单位，有的在开发企业，有的在物业企业。具初步调查，相当一部分专项维修基金不排除被挪用的可能。除此之外，还有拆迁、回迁，存量房交易，中介机构等若干问题。上述情况，客观上有密云城市建设规模大、速度快的因素，但主观上管理不到位是不容置疑的原因，也正是这几乱，使得一些开发企业有机可乘，造成诸多遗留问题。
(三)老旧小区环“差”
目前，本县还有125万平方米没有物业企业的老旧小区和自管住宅。这些小区私搭乱建现象严重，违章建筑和设施堵塞消防通道、占压市政管线，给小区的安全造成了隐患，给居民生活也带来严重影响；原有绿地失修失养，斑秃、毁损、杂草丛生情况突出，道路毁损、高低不平；小区内路灯缺失，硬件设施相对落后；产权形式多样，一个物业管理区域内多家进行管理；原自管房建设单位，或转制，或破产，自管成了无人管。
随着近几年我县城市化进程和新农村建设步伐的加快，新建住宅项目的建设标准和物业管理水平的提高，相对于老旧小区和原有自管住宅形成了强烈的反差，大多数老旧小区的居民心理失衡、意见很大。
（四）居民维权意识和能力“低”
根据《物业管理条例》规定，从 2004年，开始县居住小区管理办公室与原密云镇街道办就业主大会的组建工作进行研究，但始终没有成功。
业主大会、业主委员会组建难的主要原因：一是由于宣传及各级领导重视不到位，大多数业主对“业主大会”的作用不清楚。在小区生活中，包括物业在内的诸多问题，居民往往是一家一户，或是纠集多户以上访的形式诉求，最终问题得不到有效解决，则以不缴纳各种费用抗争。不知道“业主大会”是本区域内居民维护权利和履行义务的平台，是除法律手段外，维权的有效机制。业主对组建业主大会认识不足，积极性不高；二是密云的城市建设是以旧城改造为主，具速度较快，拆迁均以回迁形式出现，从而造成绝大多数小区都是回迁户与购房户交织，而且许多在同一楼内交织。不同的业主群体，对居住条件、环境有着不同的要求。同时开发商也有着不同的承诺。使得业主之间有着不同，甚至截然相反的诉求。难以形成公共契约，业主大会难以组建；三是部分业主以相关单位没有协调处理好开发单位遗留的问题为由，抵制业主委员会的选举工作。
（五）物业管理收费“难”
根据06年我县物业管理调研课题组的统计，我县老旧小区只收取卫生费，没收取物业管理费的比例为30％，实行物业收费在每平米0.5元及以下的比例为50％，实行物业收费在每平米0.5元以上的为20％。全县实行物业管理收费小区的平均收缴率只有43％。纠其原因：首先是上述四大方面的问题，造成大多数居民对小区状况、物业服务不满。其次是城市化是一个过程，诸多居民在居住问题上，尚未形成有偿消费服务的观念。具体表现在：
一是物业费的制定不公开透明。物业收费由单方制定，对于前期收费，业主根本没有“讨价还价”的余地。权力不对称。
二是物业管理企业服务不到位。由于诸多物业管理企业未意识到物业管理是通过服务来实现的，服务不到位，收支不透明，投诉不畅通，业主的不满，常常以不交物业费的方式进行抗争。
三是低收入群体经济承受能力有限。不少业主还属于中低收入家庭，他们或是因为市政建设、旧城改造搬迁或回迁，或是下岗、或是农转非在丧失工作和土地等生活来源后，又很难找到收入适当的工作，在改善了居住条件的同时，水电、燃气、取暖、物业等费用的支出，也让他们感到了沉重的生活包袱。
四是业主消费意识尚未形成。在计划经济体制下，一直实施的是福利分房和低租金制度，职工只要交了租金、卫生费，几乎不用再交其他服务费用。随着住房制度改革的深化，大部分职工变成了房屋所有权人，由过去的“无偿服务”变成了“花钱买服务”，思想准备不足，居住的商品意识和服务消费意识尚未形成。另外，还有对拆迁的不满、对下岗转转的不满，甚至对其它社会分配不满等等，居民也往往通过不缴纳各类费用来发泄。
三、 目前物业管理工作进展情况
本县物业管理的现状及存在的诸多问题，引起了市民及人大代表、政协委员的高度观注。在2006年人代会上??和主任督办件。这一问题也同时引起了县委、县政府高度重视，将本县物业管理问题列为县委常委会2006年重点调研课题之一。成立由副县长王广双同志牵头，县委研究室、县建委、县市政管委、县法制办、县城管大队、县发改委、鼓楼街道办事处、果园街道办事处等单位参加的物业管理课题组，对本县物业管理现状、发展方向及相关的重点、难点问题广泛开展调研。课题组采取外出考察、问卷调查、座谈研讨、实地察看等方式，对全县物业管理工作进行了深入研究。在完成了8个调研子课题的基础上，产生了《密云县城市住宅物业管理工作研究》主课题的调研成果。
在调研成果的基础上，县委、县政府根据部门职能，安排县建委起草密云县物业管理暂行办法。起草过程中，县建委多次争求政府相关部门、街道及物业公司的意见。主管县长王广双同志几次安排并参加研讨。经反复修收，形成了“密云县物业管理暂行办法”，并经2006年12月上届政府最后一次常务会和今年3月县委常委会讨论通过。随后，县政府法制办又组织专家及相关部门等对办法进行了四次不同层面的评估、修改，定名为《密云县城镇住宅区物业管理办法〈试行〉》，于今年7月底正式出台。因物业管理在本县乃至全市都是新生事物，且涉及千家万户。方方面面，故办法从调研到出台实施经历了一年又4个月的时间。虽然时间较长，但基础较扎实。而且在本市以及18个区县也是第一个吃螃蟹。
在研究起草出台《密云县城镇住宅物业管理办法（试行）》的同时，在县政府领导下，县建委做为主管部门，针对房管职能划转后，全县物业管理的现状，重点抓了以下工作：
（一）狠抓房地产开发市场整顿。在06年初对全县房地产开发市场，尤其是销售环节执法检查的基础上，通过进一步调查摸底，于今年4月初开始，对全县房地产开发市场进行整顿。一是成立了由主管县长王广双任组长，相关部门负责人组成的领导小组。整顿办公室设在县建委。县建委相关科室参加，具体工作由县建委执法队负责。目前以对本县在销和在施待销的56个项目进行了全面清理；对 家经济公司进行了核查；处理网上投诉16件；对6家有严重违规行为的企业给予行政处罚；对16家有违规行为的房地产开发企业法人进行集体告诫约谈。二是切实做好住宅专项维修资金的清缴工作，县政府已经制定了《密云县住宅专项维修资金清理工作方案》并于 （二）整治老旧小区，改善普通居民的居住环境。05年8月房管职能划入建委后，老旧小区整治被列为县建委重点工作之一。在县政府、县财政及有关部门的大力支持下，筹资1000多万元，对果园新里北区、宾阳里11号楼周边，康区12、14号楼、宾阳54、55号楼等处的雨、污水道路，绿化等进行了彻底改造。结合创卫对55栋老旧楼房楼道进行了粉刷和门窗维修更换。对老旧小区今后五年的改造计划也已完成。
（三）强化物业管理纠纷调解机制。按照市里统一部署，成立了密云县物业纠纷人民调解指导委员会和密云县物业纠纷调解委员会，常务副县长福志同志亲自挂帅，负责县域内物业管理纠纷人民调解工作的组织领导、整体协调和重大、疑难物业管理纠纷的调解工作，已经形成了人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制。为依法坚决维护群众的根本利益，充分发挥人民调解组织的作用，有效预防和化解物业管理纠纷做好了充分准备。
（四）抓好业主大会、业主委员会组建的前期准备工作。业主大会是代表和维护小区内全体业主合法权益的组织，能够保障小区全体业主维护自身合法权益，监督物业管理企业管理服务行为。我们要按照积极稳妥的原则，同鼓楼、果园2个街道办就组建业主大会工作进行多次座谈，向社区居民发放宣传品6000多份，并组织街道办领导、社区居委会主任到怀柔参观学习，为着手我县业主大会、业主委员会的组建工作做好充分准备。
四、下一步工作思路
物业管理涉及面广、相关部门关联度高，又是刚刚起步的新兴行业，可谓任重道远。根据国务院《物业管理条例》及本市相关法规，结合密云实际，下一步工作思路主要有以上几个方面：
（一）全面加大宣传国务院《物业管理条例》和《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》的力度。宣传的目的是：第一要让各级领导和广大群众都清楚物业管理是市场行为，必须依法办事。结合密云的实际要正视历史，面对现实。从而统一思想。第二要让政府各部门明确在物业管理中的职责，提高依法尽责的自觉性。第三要让开发、中介、物业等相关企业明确在物业管理中的作用和地位。提高依法经营的自律意识。第四要让全体业主明确在物业管理中的权力和义务。提高依法维权和消费服务的能力。
（二）继续加大房地产开发市场整顿力度。一是严把销售关，严力打击商品房销售中的违法违规行为。强力推行商品房预售网上签约，鼓励存量房销售网上签约，严格执行到交易市场公开交易。二是严把竣工验收关。今后所有新开项目都必须将规划确定的小区内市政、绿化、附属设施等报建委备案。竣工后，严格按备案资料组织综合验收后方可入住。三是严格清理住宅专项维修资金，最大限度地收缴归集。保证小区公共部位维修的长期运行。总之要从源头抓起，最大限度地避免开发各类问题遗留到物业中爆发。
（三）积极做好业主大会的组建工作。一是政府主管部门要街道办、居委会相互协调、配合，统一思想和步骤，明确分工和职责，分工合作。二是要继续加大宣传力度，使业主明白组建业主大会的目的、意义，争取业主的支持。三是要积极稳妥，坚持又好又快。从基础条件好，业主经济状况较好，基本素质较高的新建小区抓起。通过组建业主大会，为业主、物业公司、居委会搭建一个平台，建立一个协商机制。改变因业主大会缺位，居委会不得不越位的现状，使居委会真正发挥指导、协调、监督业主委员会和物业公司工作的职能作用，形成三位一体的格局。
（四）继续加大老旧小区整治力度。目前政府直管、代管和各单位企业自管的老旧楼房还有125万平方米，其中建委直管86万平方米。这部分楼房环境、基础设施等极差。特别是单位撤并、企业转制、破产后，自管房成为无管房。鉴于上述情况，老旧小区整治工作按以下步骤进行：第一，以原房地局划入建委的四个小区管理处为基础，组建物业公司。负责接收这部分老旧小区管理。这部分小区成立业主大会后，也可自行选聘物业公司或自治。第二，建立政府退出机制。即在物业公司组建后，县财政给予一定的资金支持，并按比例每年减少，争取用5年的时间彻底退出。物业公司通过改造小区，收取物业费进入市场化运营。第三，县政府每年从预算中核定一定数量的资金，建立老旧小区改造基金，由县建委负责老旧小区改造项目编制和组织实施。由县财政局、审计局监管资金使用。通过上述措施，使本县老旧小区环境有一个明显改观，力争使全县住宅小区物业管理覆盖率达95%以上。
（五）大力推行物业标准化服务。在全县所有物业管理小区，按不同类型、档次全面推行标准化服务。一是管理服务的范围，内容要明确、公开；管理、服务的时间，标准要明确、公开；收费的标准，对应的内容要明确、公开。二是主管部门、相关部门的责任、投诉方式要明确、公开。三是建立和完善定期评比制度，由主管部门和街道办牵头，组织业主、居委会、物业公司定期对小区管理服务进行评比，并将评比结果公开。四是严格物业的准入和退出制度及程序，严格资质管理。
（六）认真研究低收入家庭物业保障问题。因本县城市建设速度较快，新建小区有大量低收入的回迁户。同时，在老旧小区居住的大多是退休、下岗等低收入群体。一些家庭确实难以承担居住楼房的成本。为此，要在本次房屋普查的基础上，由建委牵头，联合街道办及民政、劳动等部门认真研究低收入家庭的物业保障问题。总的原则是政策补一点，企业让一点，自已出一点。同时必须公开透明的操作。从而使每个业主都能安居乐业。
主任、各位副主任、各位常委，小区规范化物业管理工作，在本县还刚刚起步。但我们相信，有县委、县政府的坚强领导，有人大的正确指导监督，在政府各部门的共同努力，在广大业主的关心支持下，密云居住小区的物业管理工作，一定会迈上一个新的、更高的台阶。
汇报完毕，谢谢！
二OO七年八月二十九日
密云县第十四届人大常委会第五次会议
对县政府关于物业管理工作情况报告的审议意见
一、不回避矛盾和问题
物业管理是随着城市建设而产生的一个新兴的服务行业，国务院针对这个行业制定了《物业管理条例》。但我县城市建设规模大、速度快，由于政府各职能部门在城市住宅建设的规划、设计、施工、验收等诸多方面监督管理上的缺位，给日后的物业管理带来了不容回避的矛盾和问题。县政府及主管部门本着实事求是的态度，一不回避，二找准问题，并有针对性的进行成因分析，以利辩证施治。
二、广泛调研论证，适时出台物业管理试行办法
县政府倾听群众呼声，重视人大代表的建议，将物业管理问题列入常委会重点调研课题。由主管县长牵头，县各有关部门参加，对全县物业管理现状、难点问题以及今后工作重点和发展方向进行了问卷调查、座谈研讨、外出考察。在广泛调研的基础上，依据国务院《物业管理条例》，建委起草了“密云县物业管理暂行办法”并经近一年的讨论论证，征求意见，反复修改，于今年7月底出台了《密云县城镇住宅区物业管理办法(试行)》。这个办法既有法律依据，又符合我县城市管理的实际，可操作性强，为今后推动物业管理行业正规化、规范化，将起到至关重要的作用。
三、狠抓房地产开发市场的整顿，健全物业管理纠纷调解机制
县政府及主管部门、针对我县商品房销售市场长期处于无人监管，以及开发商不按规划设计施工，小区建设甩项漏项、挤占挪用专项维修基金等现象，于今年开始进行房地产开发市场的整顿，对在施、在销的56个项目进行了全面清理，对45家公司进行核查，对违规企业行为进行了行政处罚。政府已制定清缴住宅专项维修基金的工作方案，计划用8个月时间完成清理追缴。另外，改变过去全面住宅小区建设无人验收的现状，已确定由建委总牵头，对小区住宅建设竣工后进行综合全面验收，未经验收不得销售，做到从源头抓起，从根上治理，从严把关，保质保量。另外，为加强物业管理纠纷调解的组织领导，县政府成立由常务副县长挂帅的调解指导委员会，负责整体协调。形成人民调解、行政调解、司法调解相互衔接的联动机制，依法维护业主的根本利益。
四、积极推进老旧小区改造工程
对全县历史上形成的125万平方米的老旧小区，县政府计划建立老旧小区改造基金，既财政每年给予一定的资金支持，力争利用五年时间，对老旧小区进行改造。目前，已投资1000多万元，对果园新里北区，宾阳里等小区的雨、污水管道，道路、绿化、健身等活动场所进行了彻底的改造，居民很满意，基本具备了物业管理的条件。今后五年老旧小区改造计划业已完成。有待逐年推进，使老旧小区环境有一个根本的改观。让小区的居民享受到完善的物业管理服务。
本次常委会委员建议：
报告中阐述了下一步工作的六大举措，思路清晰，措施得力，只要按照这个工作方案认真抓落实，城市管理就能上档次，物业管理就能快速的步入正轨，和谐社区和宜居城市的创建就有望实现。但我县的物业管理起步较晚，矛盾和问题较多。汇总调研中的代表意见和本次常委会审议情况，提出建议如下：
1、为了更好地贯彻落实国务院《物业管理条例》以及《密云县城镇住宅管理办法(试行)》，应加大宣传力度。充分利用广播、电视等媒体，加强对物业管理这一新生事物的宣传，提高广大人民群众自我依法维权意识和有偿消费意识。
2、物业管理是民心工程，关系到广大人民的利益，是城市化的重要进程，县政府应高度重视。面对我县物业管理问题多，起步晚的现状，为促进和谐社区建设，形成一种服务社区、服务市民的强烈氛围，改变政府职能部门在社区建设中服务不到位的现实状况，建议县政府成立社区物业管理综合协调领导小组，统筹全县物业管理工作。进一步明确各职能部门的职责，规范行政行为，推进政府职能服务进社区。根据市人大今年执法检查结论，市政府要起草物业管理办法，以及完善管理机构的意见，应加强和充实建委物业管理小区办公室的力量，既充实增加人员，明确职责，加强监管力度。专职专责、确实负起推动、监管物业行业的责任来。
3、继续房地产开发市场的整顿，除要抓好在建、新建项目的规划、设计，施工管理，综合验收等工作外，县政府应组织力量，对过去和现在的所有开发商遗留问题进行全面清查，把问题分门别类加以归纳，并逐一拿出解决的意见。对建设缺项甩项的，质量出现问题的，挪用挤占专项维修基金的，建管不分的等等问题进行逐一清理，要组织一批精干力量，下决心清除这个历史遗留的顽疾，从源头上开始治理，从根本上解决问题。解决一大批纠纷和矛盾，澄清和规范房地产开发市场由无序变有序。
4、对全县现存125万平米的老旧小区的改造。报告中已提到，县政府已有计划，正在逐步实施，这些小区破旧程度和新建小区形成强烈反差，而且居住者大多是退休、离职、下岗职工等弱势群体，改革开放成果的共建共享理念，应在这些小区有所体现。因此，县政府应在县财政每年预算中按改造计划预留出这部分资金，以确保五年老旧小区改造任务的完成。
5、我县物业管理费收缴率平均40%不足，原因应该说是多方面的，除去开发商遗留的设施不齐备，物业服务不到位，居民有偿消费意识差等问题之外，还有一个重要的问题，就是低收入群体承受能力有限。这部分群体包括低收入家庭，旧城改造拆迁回迁户，下岗职工，农转非后无工作，无土地等生活来源的居住户，住上了楼的同时，水电、燃气、取暖、物业等支出，让他们感到了沉重的负担，交不起费以至拒不交费，给物业管理造成了一定的难度，由于这部分人的欠费，导致更多的住户攀比不交费，物业管理举步为艰，难以维继。因此，建议县政府在普查的基础上，研究低收入家庭的物业保障问题，制定相应的补贴和企业适当减免的政策。公开透明操作，力争使这部分城市居住者都能安居乐业。
密云县人民代表大会常务委员会
密云县人民政府关于县第十四届人大常委会
第五次会议对《密云县物业管理工作情况的报告》
提出的审议意见落实情况的报告
县人大常委会：
接到县人大常委会办公室转来的《关于县第十四届人大常委会第五次会议对县政府物业管理工作情况报告审议意见的函》后，县政府高度重视，针对审议意见中委员们所提建议，责成有关部门进行了认真研究，现将落实情况报告如下：
一、加大宣传力度，努力提高全社会对物业管理工作的认识
为努力提高全社会对物业管理的认识，切实规范物业服务企业的服务意识和行为，指导广大市民树立有偿消费意识和自我维权意识，以《密云县城镇住宅区物业管理办法（试行）》(以下简称《办法》)的颁布实施为契机，采取多种形式，大力宣传贯彻国务院《物业管理条例》和《办法》。一是向全县机关单位、乡（镇）人民政府、街道办事处、物业服务单位转发了《办法》文件，号召广大干部和职工认真学习，提高认识。二是县有关领导到密云电视台参与制作专题节目，介绍了《办法》出台的背景、意义，解读了主要内容。三是编制发放了6千余份业主大会释读资料，让试点小区的居民了解业主大会的作用、意义、组建程序等。四是印刷了1万份宣传材料，以邮政广告方式免费发给居民，使他们更为详细地了解《办法》的主要内容。通过多种渠道和形式的宣传活动，营造了良好的社会舆论氛围，为我县物业管理工作再上新台阶打下了良好的基础。
二、大力推动物业管理纳入社区建设，构建分工明确、监管有效的物业管理体系
社区建设是城市建设与管理的基础性工作，物业管理与服务是社区服务的重要组成部分。我县将继续按照市委、市政府《关于建设和谐社区和谐村镇的若干意见》文件精神和县人大常委会的建议，遵循物业管理“条块结合、属地管理”原则，把物业管理与和谐社区建设有机地结合起来，努力创建物业管理与社区建设良性互动的机制，以物业管理服务推动社区服务发展，建设文明向上、安全健康、生活便利、环境整洁、民主自治的现代化和谐社区。
（一）根据政府职能结合《办法》制发相关文件，进一步明确和细分各职能部门在社区物业管理工作中的职责，加强和充实行业管理机构人员力量，专职专责，统筹指导，强化监管，高效服务。
（二）进一步明确街道办事处、乡（镇）人民政府、社区居委会对社区物业管理工作的监督和指导职能。根据管理需要，在街道、乡（镇）层面设立相应的工作机构或工作机制，加强和充实基层管理力量，切实承担起管理责任，指导和监督业主大会、业主委员会依法履行职责和开展活动，指导和监督物业服务企业认真履行服务合同，协调业主、业主委员会、物业服务企业之间的矛盾纠纷。
（三）扎实推进和指导业主大会组建工作。组建业主大会是为了保障业主自身和共同财产权益，业主大会和业主委员会在和谐社区建设中具有非常重要的作用。截至目前，我县已在3个试点小区发放了2万多份业主投票推荐业主代表单，沿湖小区已选举出业主委员会，并选举成功。其他试点小区的组建工作正在有条不紊的进行中。通过组建业主大会，选举产生业主委员会，为业主、物业公司搭建一个平台，建立业主与物业公司共同管理物业的协商机制，尽快形成业主委员会、物业公司、社区居委会“三位一体”的管理格局。
（四）继续加强对物业企业服务行为的指导和监管。县行政主管部门要继续严格物业服务企业资质管理，严格准入，严格监管，严格监督执法。继续加大日常监督检查力度，督促物业服务企业按照服务合同约定标准提供服务，并向业主公开。畅通投诉渠道，切实解决群众反映强烈的热点、难点问题，不断提高居民对物业管理的满意度。
目前，我县制定了《住宅物业服务标准化试点规范》，已将物业企业服务达标及优秀示范项目评比等列入08年重点工作内容。
三、继续房地产市场整顿，组织力量清查开发遗留问题
今年，房地产市场秩序专项整治工作重点是对房地产开发建设和交易中容易发生的违法、违规权钱交易问题的关键环节和重点部位开展自查。对房地产开发项目，特别是在建并已进入商品房预售环节的房地产开发项目进行全面清理，取得了较好效果。近几年，我县城市建设飞速发展，由于种种原因，房地产市场存在着开发手续不齐、销售不规范等现象，造成了不少历史遗留问题，影响了正常的房地产市场秩序，也给社会稳定带来了负面影响。根据建议，我县将组织精干力量，重点清查开发建设完工后因违规开发，缺少规划、土地、建设、房产登记发证等手续的房屋。按照“尊重历史、面对现实，统一步骤、各负其责，强化管理、标本兼治”的原则，采取全面普查与自查自纠、主动申报相结合，集中研究与归口办理相结合，逐项解决与全面清理相结合的办法，力争到2008年底前完成清查处理工作，使我县房地产市场各类遗留问题得到基本解决。
四、继续实施老旧小区整治工程，改善普通居民的居住环境
随着近几年我县城市化进程和新农村建设步伐的加快，新建住宅项目的建设标准和物业管理水平的提高与老旧小区形成了强烈的反差，小区居民意见很大。县政府对此高度重视，责成有关部门制定出台《密云县关于老旧小区实施物业管理工作方案》。目前，老旧小区五年改造计划也已制定完成并开始实施。今年，我县重点解决了39栋原政府直管楼房的楼顶防水、90栋老旧住宅楼通邮、康居北区污水管道坍塌、宾阳里54、55号楼污水管道堵塞等问题。今后几年，我们一定会克服困难，尽力保??，尊重居民意愿，推行有效的物业管理或业主自我管理模式，建立以保障普通居民住用基本需求为目标的长效管理机制。
五、建立救助机制，研究解决低收入家庭物业保障问题
加强小区物业管理，是为居民营造文明、安全、整洁、便利的生活环境的需要，我们将对支付物业管理费确实存在困难的一些低收入家庭采取适当措施进行救助。救助形式拟采取财政拨款、企业捐助、小区公共收益补贴、物业公司减免、优先安排就业、社区义务劳动等多种方式，此项工作将在全县房屋普查完成后根据居民居住状况由县建委牵头，联合相关部门进行认真研究，合理解决低收入家庭的物业保障问题。
二○○七年十一月十四日
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